Дом или квартира?

Спросите любого, кто инвестирует, и он, вероятно, будет иметь мнение о дебатах «дом или квартира».

Вы часто будете находить один лагерь, который считает, что дома делают лучшие инвестиции, потому что им не нравится платить за аренду земли или плату за обслуживание квартир, возможно, им не нравится отсутствие контроля / взаимодействия с правообладателем в том, что они воспринимают как дорогостоящие проблемы с обслуживанием или близость других арендаторов / шум в здании.

Некоторые инвесторы старой школы предполагают (неверно), что вы должны отдавать квартиры обратно в конце срока аренды, поэтому вы тратите их впустую (на самом деле вы всегда можете заставить свободного владельца продлить аренду).

Затем у вас будет другой лагерь, который предполагает, что квартиры лучше инвестируют, потому что они часто имеют более высокую доходность (более низкую покупную цену) и меньшие затраты на обслуживание, поскольку свободный владелец организует для них внешние работы.

Как вы, возможно, знаете, у меня был некоторый опыт инвестирования в оба типа недвижимости, и хотя этот список не является исчерпывающим, приведенный ниже список отражает некоторые наблюдения за каждым типом инвестиционной недвижимости.

Преимущества квартир в качестве инвестиций

Ниже приведены некоторые пункты с преимуществами покупки квартиры в качестве инвестиционной собственности.

• Обычно более низкая цена покупки по сравнению с аналогичными домами
• Вы можете найти квартиры хорошего качества за две трети стоимости, которую вы заплатили бы за дом
• Традиционно более высокие денежные средства по возврату и доходам
• Тенденции в образе жизни могут означать, что аренда квартир становится все более популярной, что сокращает число пустот, поскольку молодые люди / люди без детей часто любят их
• Расходы на содержание здания делятся, и свободный владелец (или управляющий агент) обычно организует работу
• Краткосрочная аренда, в отсутствие отсутствующего держателя, может сделать инвестицию привлекательным предложением, если вы работаете над тем, чтобы отобрать право владения у владельца, заставив других в блоке присоединиться к вам, предоставить франшизу и купить право владения.
• Покупка квартир у управляющих компаний, которые обанкротились, может быть дешевой, поскольку они часто не подлежат продаже, устраняют проблему и увеличивают ценность.
• Более дешевый характер покупки квартир означает, что проще купить большое количество для создания своего портфеля
• Вы можете распределить свой риск более широко, что позволит вам уменьшить влияние одного из ваших свойств, являющегося необслуживаемым
• Получите большие скидки, покупая оптом
• Высокий спрос в районах метро может привести к росту цен
• Легко преобразовать квартиру, чтобы добавить дополнительную спальню, если квартира в настоящее время имеет отдельную кухню, переместив кухню в гостиную

Недостатки покупки квартиры в качестве инвестиции

Ниже приведены некоторые недостатки покупки квартир в качестве инвестиций.

• У некоторых есть высокая плата за аренду земли и обслуживание
• Труднее получить финансирование для определенного типа квартир и LTV, что означает, что кредиторы видят квартиры как более высокий риск
• Меньшие жилые площади
• Меньше возможностей / свободы для добавления ценности без согласия правообладателя (нет возможности расширять, скрывать чердак, добавлять консерваторию)
• Нижний уникальный фактор, когда квартира расположена в большом блоке
• Более высокий оборот арендаторов
• Скрытые высокие затраты на техническое обслуживание, которые вы не ожидали или не ожидали, которые могут повлиять на возврат ваших инвестиций, поскольку владельцы могут использовать это в качестве центра прибыли.
• Труднее получить финансирование по лизингу менее 80 лет
• Стоимость квартиры значительно упадет после того, как срок аренды истечет менее 70 лет, поэтому необходимо будет заплатить владельцу, чтобы продлить, скажем, 10–15 тыс. Фунтов стерлингов за квартиру стоимостью 100 тыс. Фунтов стерлингов, чтобы взять в аренду срок от 70 до 125 лет.
• Арендная плата за землю может значительно увеличиться со временем
• «Доля безусловного права собственности» может дать лучшее или худшее из обоих миров в зависимости от того, насколько хорошо другие работают вместе, чтобы поддерживать собственность
• Многоэтажные квартиры привлекают более медленный рост капитала, многоквартирные дома советов часто почти не сдаются в аренду.
• Риск концентрации большого количества квартир в блоке может привести к кратковременному переизбытку, означающему пустоты или более низкую стоимость аренды и капитала.
• Может не быть в состоянии преобразовать собственность в HMO, чтобы уменьшить пустоты и увеличить денежный поток

 Преимущества покупки дома в качестве покупки позволяют:

• Финансирование для единственных семейных единиц более доступно
• Больше конфиденциальности и ощущения пространства для арендаторов и покупателей
• Они привлекут долгосрочных арендаторов, таких как семьи с детьми, которые не будут выкорчевать через 6-12 месяцев и, скорее всего, будут сами содержать имущество.
• Большой потенциал для роста капитала
• Они имеют больший размер земельного участка, что дает вам гибкость в разработке, преобразовании или расширении, чтобы повысить ценность флип или рефинансирования
• Дом всегда будет привлекать большее количество покупателей, таких как покупатели впервые, инвесторы и молодые семьи
• Никаких высоких сборов за обслуживание или проблем с «местами общего пользования» не поддерживается
• Возможность купить недвижимость по рыночной стоимости, конвертировать в несколько квартир, создавать аренду и продавать / переоформлять или смесь того и другого.

Недостатки покупки дома в качестве покупки позволяют:

• Как правило, более высокие инвестиции и начальные затраты
• Сад, который вам может понадобиться поддерживать
• Более высокие гербовые сборы и процентные расходы
• Больше износа, если в семьях есть дети
• Дом с большей вероятностью будет разграблен / котел и трубы украдены, если они пусты
• Потенциал для более частого обслуживания и ремонта счетов, поскольку есть больше квадратных метров для обслуживания
• Из-за более низкой доходности денежный поток может быть ниже

Как вы можете видеть, есть явные преимущества и недостатки при покупке как инвестиционной недвижимости.

Дом или квартира? Решать вам. Дома из блоков грас по цене значительно выгоднее, нежели у других застройщиков.